22년이후 앞으로 부동산 전망(feat. 한국, 미국 비교, 무주택자, 다주택자, 영끌)

안녕하세요 얕학다식입니다.

 

이번시간에는 현재 부동산 현황, 앞으로의 전망에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

만약 앞으로 더 심각한 찐 하락장이 온다면?

 

(각 상황별) 찐 하락장이 올 경우 어떻게 되냐면...

 

우선 한국 시장

 

1. 리스크 관리된 다주택자

• 지금 시세에서 일제히 30~40%가 빠져도 전혀 상관이 없는지, 현재 갖고 있는 것들 30% 이상 역전세 나도 전세금 돌려주는데 부담없는지 계산해보고 전혀 문제가 없다면 여기에 속함. 이분들은 그냥 다음 대 상승장이 올때까지 즐기면 됨

 

2. 여전히 맥스 레버리지를 유지하고 있는 다주택자

• 이번 상승장에 처음 부동산을 시작한 다주택자들 상당수가 여기에 속할수있겠죠. 과거 하락장에서 이런 사람들 상당수가 자취를 감췄고 세상을 떠나신분들도 엄청 많았음... 지금으로 치면 30만유투버급 인지도에 100억 자산가 타이틀을 달고 붇카페에서 글쓰던 분들이 감옥가셨거나 들오가신분들도 많이 계심...
•  따라서 전세계약도 조심...

3. 영끌 1주택자

• 이들을 당시 하우스푸어라고 불렀죠. 사는게 사는거 같지 않고 지옥이 뭔지를 느낄스도....아니 내가 그냥 사는 곳인데 좀 떨어진들 무슨 문제냐고? 그렇게 간단하게 생각할 문제가 아님...
• 월급의 절반이 이자로 나가는데 집은 수억씩 떨어지고 1-2년도 아니고 수년을 참고 참는데도 반등의 기미는 씨알도 없다면 부부싸움을 안 할 수가 없게 됨...나중엔 집만 봐도 욕이 저절로 나옴...

4. 대출이 거의 없거나 미미하지만 꼭지잡은 1주택자

• 버틸만하지만 속은 졸라 쓰림....나보다 수억 싸게 실거래가 찍고 들어온 사람들보면....아 ㅅㅂ 저돈이면 외제차라도 살텐데.... 이런생각 매일함...

 

5. 대출 거의없고 오르기전 가격으로 산 1주택자

• 그냥 무념무상. 올랐던 가격 생각하면 살짝 속쓰리지만 그떄 팔고 갈아탔으면 더 존망했겟구나 하면서 그러려니함...

6. 무주택자

• 집가진 사람보면 바보같고 왜 저걸 꼭지에 잡아서 고생을 하나 생각하면서 전세사는 자신이 현명해보임.
• 그리고 집값은 다시는 오르지 않을 거라며 인구예상통계 같은거 보면서 절대 집을 사지 않을 거라 다짐.
• 이런 사람들이 이번 처럼 다시 폭등장이 오면 버티고 버티다가 결국 포기하고 꼭대기에서 3번 영끌 1주택자가 되는 경우가 많음...

 

지금 미국 부동산 상황은?

 

현재 금리가 하락하는 동안 내내 위축되어오던 부동산 대출을 포함한 대출이 금리가 상승하면서 가파르게 증가하고 있죠. 금리가 하락 중이면 지금 대출을 받는 것보다 더 있다 대출을 받아도 되지만,

 

금리가 오르면 나중이 아니라 지금이라도 대출을 받아야 하는 것이 아닐까??

은행 대출이 늘면서 돈의 회전이 빨라지면 경기는 어떻게 될까?

그리고 어떤 섹터의 경기가 호전될까?

 

여튼, 최근 10년 전례가 없는 가속으로 대출이 증가하고 있습니다.

 

미국 부동산, 산업, 상업용 대출 증가율

 

과연..... 이제는 부동산 차례인가???

 

이제는 부동산 하락시작인가?

 

 

미국 주택재고 증가율 그래프

이번 주에는 7% 증가한 475,000채의 단독 주택이 시장에 나와있습니다.

Q 판매자 급증인가? 구매자 부족인가?

A 구매자 부족

 

모기지 금리의 급등은 수요의 둔화를 야기하고 반대로 불안해진 셀러들의 발걸음을 재촉하는 모습이죠. 지난달 맨하탄의 매매계약은 전년대비 30%수준으로 급감했습니다. 계속해서 주택 계약이 취소되는 경우가 2020년 연초 이후 최고 수준까지 상승하고 있고, 구매자의 매수 경쟁(가격 상승 요인)이 약화되는 분위기 입니다.

 

 

미국 부동산 스레드

요약하자면 주택 시장은 분명히 냉각되고 있지만 건축 허가는 지난 16개월 동안 거의 변동이 없었습니다. 그러나 표면 아래에서 약간의 변화가 일어나고 있는데요.

 

아마 쌓이는 부채가 늘어난다면 단도가구나 가계가 아닌 기관으로부터 유발될 수 있다는 것...

 

그래도 이 힘든 시간이 지나고 경제가 다시 대호황으로 올날을 기다려야겟죠...

 

 

그럼 이만.