아파트 가격 전방(feat. 데이터로 분석해보자) - 한국, 일본 부동산 비교

안녕하세요. 얕학다식입니다.

 

오늘은 아파트 가격 전망에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

요즘 서울 강남 아파트부터 시작해서 경기권, 그리고 지방까지......

 

아주 떡락에 떡락을 하고 있는데요...

 

고점에 잡으신 20~30대 사회초년생, 신혼부부들은 아주 지옥일 겁니다....저도 지금 힘듦니다....

 

2022년 현재 부동산 시장

- 최근 전국 다수 지역에서 거품 발생

- 2021.08~09월 정점 이후 하락추세로 전환지역 많이 나타남

- 분양가격이 비싸지기 시작함(오피스텔, 생숙 등으로 분양가 상한제 피함)

- 거품 붕괴시 매매가격이 전세가격에 수렴함(특정 재건축 제외)

- 양도세 규제 완화, 취득세 규제 강화로 매도 물량은 증가하고, 매수 유입은 되지 않음.

 

- 현재는 신혼부부와 같은 실 수요자가 지븡ㄹ 사줘야 하는데 3기 신도시 기다리고 있어서 기존 아파트가 안팔리는 것이다.

- 이제 바닥을 다지는 시기가 왔다. 단기 바닥이다. 2022년 연말(정말 안팔리던 집도 팔리는데 매도 타이밍 잘봐라)

 

 

부동산 투자는 무조건 안전한가?

- 주식투자 1억 VS 부동산 갭투자 1억(5억짜리 4.2억 전세안고 매매, 세금 : 취득세, 보유세, 일부수리 2천만원 별도)

- 주식투자 2배상승 1억 -> 2억

- 부동산 갭투자 2배상승 : 5억 -> 10억(1억 -> 5.8억)

- 주식투자 휴지조각 / 1억 -> 0억

- 부동산 갭투자 역전세 / 전세가격 4.2억 -> 2.8억, 매매가격 5억 -> 3.5억도 가능성이 있다. 1억 -> 1.7억(빚)이 더 생기는 것이다.

 

* 고로 부동산 갭투자는 상승 시 수익률도 높지만, 하락 시 위험할 수도 있는 레버리지 투자이다.

 

 

일본 부동산 하락요인

 

인구 문제가 아니라 거시경제 떄문에 가격이 하락했고, 그 이후에는 상승 모먼트를 못 가져갔다. 결국 우리나라도 어쩌면 일본처럼 갈 수도 있다. 앞으로 10년 후 우리나라가 일본보다 인구 줄어드는 속도와 소득 등 더 나쁘다...

 

 

한국 부동산 전망은?

 

- 3기 신도시의 물량이 생각보다 많은편이고(2027~2030년), 대한민국 인구수와 세대수가 줄어드는 시기에 입주한다. 어쩌면 이 시기가 가장 어려울 수 있습니다.

- 아니면 향후 앞으로 집값은 하락이 길게 올 수도 있습니다. 원자재 값으로 인한 분양기가 올라가도 일본처럼 하락장이 올 수 있습니다.

 

- 지금이 가장 대한민국 좋은 시기(최고 전성기)

- 2021년 8월부터 하락시기이다. 왜냐면 생산가능인구가 줄어들기 때문입니다. 지금부터 2025년 이후부터 체감하게 되고 10년 이후 더 힘들어 질 수 있습니다.

- 구매력이 많이 줄어들고 생산가능 인구도 줄어듭니다

 

2006~2013년도 하락장에서도 매도 기회는 있었다.

 

앞으로 거개량 회복하고 상승장오면 매도하기를 추천

 

취득세 중과나 대출 풀어주는 시기가 오면 한번 반등 오면 다주택자들은 정리가 필요

 

우리나라 2030년에는 30~34세 인구수보다 70~74세보다 인구수가 더 많아 진다. 2028년~2032년 전조현상이 나타난다.

 

정래 추계 인구표를 보면 서울 28년 이후 수도권 경기 42년 이후 부산 30년 이후 세대수가 줄어든다.

 

인구수보다 세대수가 줄어드는 시기, 이 시기가 굉장히 무섭다. 빈집(아파트)가 생기는 시기이다.

 

수도권(42년)이랑 부산(30년) 시장은 거의 10년정도 차이난다. 수도권이 10년정도 투자하기 좋을 수 있다.

 

세대수는 줄어드는데 공급물량이 계속는다면 무섭다.

 

지방소도시에서 고령화가 빨라지는 도시는 더 빨리 올 수도 있다.

 

수도권에 일자리 집중이 계속되고 있다.

 

충청도까지는 대기업에 들어가지만, 경상도 전라도 까지 대기업이 안들어간다.

 

가격대비 가치를 판단해야지, 대장아파트만 공부하는 시기는 끝났다.

정책의 완화가 오면 오히려 하락장이 온다(종부세 완화, 양도세 중과 완화 등)

 

 

부동산 투자를 한국뿐만 아니라 세계시장도 봐라 

 

전 세계 경제는 반드시 좋아지고 기업을 운영하는 입장에서 수요가 늘어날 곳

즉 인구가 늘어날 곳

부동산 투자는 그렇게 한다

 

개발 도상국의 인구수를 봐라

 

본인이 노력하면 시야를 세계를 돌려서 부자가 될 수 있다.

 

이스탄불이 부산보다 좋다. 부산이 좋은 이유를 하나도 못찾겟더라. 앞으로 더 좋아질 도시이다.

 

우리나라가 중국이나 일본보다 관광인프라가 좋은가?

 

아니다.

 

현재 우리나라는 내수가 바탕이 되서 경기가 좋은것이지, 앞으로 우리나라는 외국과 교역을 하는 도시, 소비를 할 수 있는 도시, 관광자원이 있는 도시가 투자할 곳이다.

 

마치 제주도 처럼

 

관광인프라 없는 곳

지방도시는 싼맛에 투자하는 곳이고.....조심해라...

 

 

 

위 글은 어느 부동산전문가의 강의 요약본입니다

 

그럼 이만!